Há uma frase que costuma causar preocupação a quem vive numa casa arrendada: «A casa foi vendida». Para muitos arrendatários, sobretudo num mercado em que é cada vez mais difícil encontrar uma habitação compatível com o rendimento disponível, esta notícia soa quase a uma ordem para sair. Mas a venda, por si só, não significa que o contrato tenha acabado.
Quando um imóvel arrendado é vendido, o comprador passa a ocupar a posição do anterior senhorio. Fica, por isso, vinculado ao contrato que já existia: pode receber a renda e exigir o cumprimento das obrigações do arrendatário, mas não pode obrigá-lo a entregar imediatamente a casa apenas por se ter tornado proprietário. Esta regra não é um entrave acidental ao mercado. É uma garantia básica de segurança para quem vive numa casa arrendada.
É por isso que a Proposta de Lei n.º 103/XVII merece ser discutida com atenção. A proposta parte de problemas que existem: há casas vazias, há proprietários que receiam colocar os imóveis no mercado de arrendamento e há processos de recuperação do locado que se prolongam para além do razoável. Para responder a estas dificuldades, o Governo propõe mais liberdade contratual, maior previsibilidade para os senhorios e mecanismos mais eficientes de cessação dos contratos e de despejo.
O mercado precisa de confiança. Mas essa confiança tem de ser construída sem transformar o arrendamento numa situação de instabilidade constante para quem não consegue comprar casa.
A alteração proposta ao direito de preferência mostra bem a dificuldade desse equilíbrio. Atualmente, o arrendatário tem direito de preferência na venda ou na dação em cumprimento do local arrendado quando o contrato vigora há mais de dois anos. A proposta pretende que esse prazo passe a ser superior a três anos.
À primeira vista, pode parecer uma diferença pequena. Na prática, pode fazer diferença para quem arrenda, por exemplo, há dois anos e meio. Essa pessoa continuará, em princípio, protegida contra uma exigência de saída fundada apenas na venda do imóvel. Mas, se o senhorio decidir vendê-lo, o arrendatário deixará de poder ocupar o lugar do comprador, nas mesmas condições, através do direito de preferência.
A proposta acaba, assim, por afastar duas proteções que hoje funcionam em conjunto: a continuidade do contrato quando o imóvel é vendido e a possibilidade de o arrendatário comprar a casa onde vive.
É legítimo discutir se o direito de preferência deve ser ajustado, sobretudo quando estão em causa vendas de vários imóveis por um preço global. A proposta procura concretizar o que se entende por «prejuízo apreciável» para o vendedor e prevê que esse prejuízo possa existir quando o comprador só aceite adquirir o conjunto dos bens. É uma preocupação económica compreensível: vender um edifício ou um conjunto de imóveis não é necessariamente o mesmo que vender cada imóvel em separado.
Ainda assim, esta exceção não pode ser tão ampla que acabe por esvaziar o direito de preferência. Se o preço atribuído à casa arrendada não corresponder à realidade ou se a venda conjunta servir apenas para impedir que o arrendatário exerça o seu direito, a proteção prevista na lei deixa de cumprir a sua função.
A alteração proposta para as vendas em execução levanta questões ainda mais importantes. O texto prevê que o imóvel seja transmitido livre do direito do arrendatário quando o arrendamento não tenha sido registado antes do arresto, da penhora ou da garantia. A proposta ressalva algumas situações em que o contrato de arrendamento anterior produz efeitos perante terceiros mesmo sem registo.
Neste caso, a discussão não se limita à liberdade de vender o imóvel. Está também em causa saber se alguém pode perder a casa por causa de uma execução em que não é parte e em que condições o comprador fica obrigado a respeitar o contrato de arrendamento.
Por isso, uma venda judicial exige atenção a elementos que podem ser decisivos: a data do contrato, se foi registado e quando, a data da penhora e a possibilidade de o arrendamento ser invocado perante o comprador. Não são questões meramente técnicas. Podem determinar se o arrendatário continua no locado ou se tem de procurar outra habitação num mercado em que as rendas continuam a pesar no orçamento das famílias.
A proposta não se limita às regras sobre a venda. Reduz de três para dois meses o período de mora que permite ao senhorio resolver o contrato e atribui relevância a atrasos superiores a oito dias quando estes se repetem. Prevê também alterações para simplificar aspetos do despejo, das comunicações e das obras profundas.
Estas mudanças também interessam a quem arrenda um imóvel que é vendido. A venda mantém o contrato, mas o novo senhorio passa a poder recorrer aos mecanismos de cessação que estavam disponíveis ao anterior. Se esses mecanismos forem facilitados sem garantir que as comunicações chegam efetivamente ao arrendatário, que a sua oposição é apreciada em tempo útil e que o realojamento funciona na prática, o resultado pode ser trocar a demora dos processos por maior insegurança habitacional.
Acresce que, os contratos antigos merecem uma análise própria. A proposta aponta para a sua transição para o NRAU e para a fixação de um prazo certo de cinco anos quando não exista acordo entre as partes. Mantém, porém, uma proteção reforçada para arrendatários – ou determinados familiares residentes – com 65 ou mais anos ou com deficiência igual ou superior a 60%.
Esta proteção procura salvaguardar quem poderá estar numa situação mais vulnerável. Ao mesmo tempo, mostra que, fora desses casos, contratos que já duram há décadas podem passar a estar sujeitos a novas regras, novos prazos e alterações de renda. O impacto concreto dessas mudanças tem de ser avaliado com cuidado, tendo em conta a situação de cada arrendatário e a estabilidade que construiu ao longo do tempo.
Uma reforma séria não deve partir da ideia de que senhorios e arrendatários estão em lados opostos. Há senhorios que precisam de recuperar o imóvel, fazer obras ou obter uma renda que ajude a sustentar o seu agregado familiar. Há também arrendatários que pagam a renda e cumprem as suas obrigações, e para quem permanecer naquela casa significa manter a escola dos filhos, o emprego, as redes de apoio e a vida familiar.
O direito do arrendamento tem de ter em conta ambos os lados. Mas isso não significa ignorar que os riscos são diferentes. Para o proprietário, um contrato pode representar a indisponibilidade económica do imóvel. Para o arrendatário, o fim do contrato pode significar perder a casa onde vive.
A Proposta de Lei n.º 103/XVII ainda não é lei. Pode ser alterada durante o processo parlamentar e só produzirá efeitos depois de aprovada definitivamente, promulgada e publicada. Até lá, mantém-se a regra atual: o comprador sucede no contrato de arrendamento e o direito de preferência existe quando o imóvel está arrendado há mais de dois anos.
O debate parlamentar deve, por isso, centrar-se em perguntas concretas. Aumentar o prazo para exercer a preferência é necessário e proporcional? Que garantias vão impedir que a venda conjunta de imóveis elimine esse direito na prática? Que proteção terá o arrendatário perante uma venda em execução? E como se assegura que tornar o despejo mais rápido não leva a que conflitos que precisam de ser apreciados pelo tribunal sejam tratados como se tivessem sempre a mesma resposta?
Um mercado de arrendamento saudável precisa de proprietários disponíveis para arrendar os seus imóveis. Mas também precisa de arrendatários que possam viver, planear a sua vida e cumprir o contrato com alguma segurança, mesmo quando a casa muda de proprietário.
